Územní plán je dokument, který, lidově řečeno, určuje, co lze kde postavit, jak to může být vysoké, k jaké funkci to má sloužit a také říká, kudy v budoucnu povedou důležité trasy technické či dopravní infrastruktury. V případě Brna to je však jen hypotetické, náš územní plán pochází z roku 1994, zpracován byl tedy někdy kolem roku 1992, čili dnes má již 25 let. Dle zákona však má být takový dokument platný 10 let, aby dokázal reflektovat aktuální potřeby města. My v Brně to děláme tak, že v dílčích částech ten územní plán měníme (probíhá 44. soubor takových změn, v každém souboru je dílčích změn cca 200-300). Takto „aktualizovaný“ územní plán sice může v nějaké konkrétní lokalitě říct zda se tam smí něco postavit či nikoliv, není však možné těmito změnami zajistit potřebný rozvoj města.
Jenže takto to nejde dělat do nekonečna, dle stavebního zákona č. 183/2006 Sb., pokud nemá obec tzv. nový územní plán (dále jen ÚP) nejpozději do 1.1.2021, pak stávající ÚP pozbývá platnost. A samozřejmě se nabízí otázka, co se bude dít?
Nejdříve se musí vyznačit tzv. zastavěné území (intravilán), v prvním okamžiku pro něj budou platit hranice ze dne 1.9. 1966. Taková hranice samozřejmě nebude absolutně reflektovat na současný stav zastavěného území a vně těchto hranic nebude prakticky možné stavět (přesněji řečeno bude možné postupovat jen podle §18 odst. 5 stavebního zákona). To by samozřejmě v podstatě úplně zastavilo jakýkoliv rozvoj města. Naštěstí bude možné tyto hranice znovu stanovit tzv. opatřením obecné povahy a tyto hranice budou respektovat ty parcely, které jsou již na celém území města Brna zastavěny. Takový proces bude trvat několik měsíců, teoreticky by se to mohlo stihnout za půl roku. Hranice by si mohla každá městská část vymezit sama. A opět platí, že vně těchto hranic nebude prakticky možné stavět. Ale co se bude dít uvnitř hranice intravilánu? Bude si moci každý postavit co chce? Mohou vzniknout supermarkety v parcích, továrny v centru města či mrakodrap vedle vás? Tak jednoduché to není, i když nebude ÚP, zdaleka to neznamená anarchii.
Pokud totiž nemá obec ÚP, pak nemůže vlastníkům nemovitostí přikázat, jakou funkci mají na své parcele mít, zdali tam musí být jen bydlení, nebo tam může být třeba ordinace, prodejna, kancelář.... Nebude moci kontrolovat výšku domu nebo jeho tvar... Jenže. Každá stavba musí stále splnit všechny ostatní předpisy, tzn. stavební zákon, zákon o ochraně životního prostředí, vyhlášky apod. V praxi tedy, pokud budu chtít místo svého domu udělat mrakodrap, musím splnit, že nijak neomezím sousedy (nezastíním, nesnížím pohodu bydlení...), že mohu ten mrakodrap kapacitně napojit na silnice, inženýrské sítě atd. Takže libovolně vysoký dům si postavit stejně nemohu. Mezi nezastavitelné pozemky budou patřit všechny plochy pozemky parků a veřejné zeleně a lesní pozemky, zde tedy nelze umístit opět zhola nic. Výškovou úroveň a také určitý charakter zástavby by pak bylo možné regulovat prostřednictvím památkové péče.
Pokud se tedy mimo intravilán nebude smět stavět, znamená to, že se město ani výstavba nemůže rozlézat do volné krajiny, nemohou vznikat nová logistická centra na úkor orné půdy, nemohou se zastavovat zelené horizonty (nebude docházet k suburbanizaci). Každý kdo bude chtít stavět, tak bude muset činit uvnitř města, což má řadu výhod. Tzv. zahušťování města je principem urbanismu, ne město rozšiřovat do volné krajiny, protože to sebou nese problémy s budováním silnic, inženýrských sítí, napojení na MHD, zvýšenou individuální dopravu (každý bude z okrajových část chtít jet do města autem). Naopak, pokud budu stavět uvnitř města, mohu využívat stávajících sítí (dopravních i technických), místa uvnitř města jsou vždy dobře dostupná MHD, bude velký tlak na to revitalizovat tzv. brownfields a využívat stávajících ploch, opravovat domy. Majitelům se uvolní ruce a budou moci rychleji a efektivněji reagovat na poptávku na realitním trhu, což povede ke snížení cen.
Důležité dopravní či inženýrské stavby pak lze vymezit v nadřazené dokumentaci, tj. v Územně analytických podkladech (aktualizují se každé dva roky), nebo v Zásadách územního rozvoje kraje (ZÚR).
Mapa brownfields ve městě Brně
Funguje územní plán dnes?
Jak bylo řešeno, ÚP má stanovit funkční využití ploch a např. hlavní dopravní stavby. Jenže pokud je z roku 1994 pak těžko reaguje na dnešní potřeby. Poloha nádraží či R43 v něm stejně ve své finální poloze obsaženy nejsou. Pokud je někde určeno, že je plocha pro školství, ale developer tam chce byty, nazve je studentskými byty (popř.kolejemi), pokud je tam plocha zdravotnictví, nazve je byty lékařskými. Když se stavěly Kaménky, byly přesně vymezeny plochy pro školky, obchody atd. jenže, developer postavil jen byty a ostatní ne. K čemu tedy takové předpisy jsou? AZ Tower, Spielberk Office, Justiční palác, Úřad práce, hotel Marriott, to vše je v místě, kde to dle zásad urbanismu nemá co dělat, není tam MHD ani chodník, natož parkovací místa. A stejně to vzniklo i s platným územním plánem a za dozoru všech orgánů územního plánování.
Ukázka nekoncepční výstavby veřejných staveb na ulici Heršpická
Výškové zónování je také krásná věc, ale zatímco na mnoha místech je problém udělat vikýř, u parku Lužánky klidně vyroste budova podstatně vyšší než je okolí. Proč ne, ale ať stejná pravidla platí pro všechny.
Dnes když je tragický nedostatek pozemků k výstavbě, by mnoho investorů rádo revitalizovalo např. ulici Cejl, která díky své poloze blízko centra města má ohromný potenciál. Jenže, celá tato lokalita se nachází v ploše výroby, tj. nelze zde umístit byty. A proto vypadá ta ulice tak jak ji dnes vidíte.
Plocha výroby a služeb na ulici Cejl – stávající platný ÚPmB z roku 1994
Nejen můžeme, my ho mít musíme, jenže... Aby se dal takový dokument vytvořit (a pro jeho přípravu byla vytvořena Kancelář architekta města- tzv. KAM), je potřeba schválit pořízení zastupitelstvem města Brna (zatím se tak nestalo) a hlavně, v rámci zadání jasně říci, kde bude nádraží (ŽUB) a další klíčové stavby, zejména dopravní (R43, jihozápadní či jihovýchodní tangenta, Bratislavská radiála apod.). Je asi jasné, že jen rozhodnutí o poloze ŽUB asi nebude ze dne na den, natož ta rozhodnutí další. Pokud by se všechny tyto stavby rozhodly letos a pokud by se proti tomuto ÚP (ani proti ZÚR) nikdo neodvolal, pak je nejoptimističtější termín přijetí rok 2023. Reálnější termín, avšak s ohledem na zkušenosti také optimistický, je rok 2027.
Ano, můžeme se vrátit k již rozpracované verzi ÚP (tzv. verze „Dokoupil“ podle zpracovatele firmy ArchDesign s.r.o.). Záměr pořídit tento ÚP byl schválen zastupitelstvem města Brna již v roce 2002 (!!!), zadání pak v roce 2006 (blíže viz harmonogram zde). I tento ÚP je v tuto chvíli už více než 10 let rozpracovaný, k jeho definitivnímu schválení by bylo potřeba ještě cca 4-5 let. Ačkoliv je tento dokument v mnohém výrazně modernější než původní ÚP z roku 1994 (ruší IPP, zavádí výškové zónování, zjednodušuje definice funkčních ploch...), přesto obsahuje některé již morálně zastaralé prvky (např. v Židenicích rozšíření areálu První brněnské strojírny na úkor rodinných a bytových domům nebo zbourání historické restaurace u Malchrů a vytvoření náměstí apod.). Také není v souladu se všemi soubory změn původního plánu. Je tedy otázkou, zda pokud se tyto změny do tohoto plánu promítnou, nebude nutné jej začít dělat znovu. A to bychom pak byli ve stejné situaci, viz bod výše. A propos, samozřejmě v této variantě je nádraží jen a pouze u řeky, což mě nevadí, ale některým to vadit může a to výrazně.
Ukázka rozpracovaného ÚPmB – rozšíření výrobního areálu na úkor rodinných domů
Můžeme jej zrušit nebo čekat, až přestane platit. Navrhuji jej zrušit co nejdříve, uvolnit ruce majitelům nemovitostí, umožnit stavební růst uvnitř města a tím snížit ceny nových bytů. Mezi tím zpracovávat nový územní plán pod vedením Kanceláře architekta města. Pokud by se ukázalo, že zrušení ÚP má svá rizika, pak by celospolečenský tlak na znovupřijetí zákonné normy pro regulaci mohl pomoci územní plán rychle přijmout.
Dnešní legislativa je v oblasti územního plánování natolik přebujelá a komplikovaná, že opětovné napadání může celý proces přijetí ÚP prodloužit na desetiletí. Takto dlouho tvořený dokument bude jen těžko reagovat na aktuální společenský vývoj. Kdyby však město bez ÚP fungovalo dobře, byl by to jasný vzkaz zákonodárcům - nepotřebujeme vytvářet silně regulační dokumenty, pojďme tu legislativu zjednodušit. A to přesně je mým cílem!
Ing. Petr Kunc
autorizovaný inženýr pro pozemní stavby
místostarosta MČ Brno-Židenice pro oblast územního plánování, dopravy a životního prostředí
člen komise Rady města Brna pro Strategický rozvoj a územní plánování
zastupitel Jihomoravského kraje
místopředseda výboru Jihomoravského kraje pro dopravu a územní plánování
Petr Kunc
V Brně dne 6. března 2017
