Niedermayer: Nabídku bytů je potřeba zvýšit

(editovaný přepis rozhovoru s europoslancem Luďkem Niedermayerem)

Václav MORAVEC, moderátor

Poslanecká sněmovna nakonec nové pravomoci ohledně regulace hypoték centrální bance v minulém funkčním období neschválila. Nyní je ale bankovní novela znovu ve hře. Na její aktuální podobě teď pracuje ministerstvo financí. Novelu by mohla vláda začít řešit v polovině letošního roku a Poslanecká sněmovna Parlamentu České republiky by zmiňovanou novelu mohla přijmout do konce letošního roku. Je chybou, že zatím tu novelu nemáme?

Luděk NIEDERMAYER, bývalý viceguvernér ČNB, europoslanec /TOP 09/

Nejsem si úplně jistý, jestli problém s nemovitostmi, který je v Praze a ve velkých městech opravdu velký, vyřešíme nějakou restrikcí nebo regulací. Střetává se na jedné straně zájem bank půjčovat těm, kteří si chtějí půjčit a vypadají dostatečně movitě a zájem spotřebitelů si koupit na hypotéku byt. Ty zájmy jsou identické a proti tomu stojí regulátor, který se snaží do tohoto vstoupit a zkomplikovat jim to. Myslím si, že to není úplně jednoduché. Navíc se může stát, že takovouto regulací budou postiženi hlavně lidé ze středních vrstev, protože ti opravdu budou mít výpočet hypotéky na hraně a nemusí se do toho limitu vejít. Skončí to tím, že se byty budou stále více koncentrovat u lidí, kteří budou bohatší a budou je za poměrně drahé peníze pronajímat. 

Václav MORAVEC, moderátor

Dojde k nedostupnosti hypoték pro střední a nižší střední třídu?

Luděk NIEDERMAYER, bývalý viceguvernér ČNB, europoslanec /TOP 09/

Při dnešním stavu bych neřekl, že hypotéky nebo byty jsou absolutně nedostupné. Když jsem se díval na realitní servery, tak když se bavíme o 60 tisících za metr, což je nejnižší cena v Praze, tak to znamená, že i člověk, který má nadprůměrný plat, si z toho platu koupí za měsíc jeden metr čtvereční. To působí poměrně dramaticky.

Václav MORAVEC, moderátor

Jak Vás tak poslouchám, Vy byste pro tu novelu nehlasoval, pokud byste byl poslancem Poslanecké sněmovny?

Luděk NIEDERMAYER, bývalý viceguvernér ČNB, europoslanec /TOP 09/

Já bych hledal jiné cesty, jak to změnit. Myslím si, že při dnešním stavu, kdy je opravdu ve velkých městech růst a hlavně dosažená cena hodně vysoká, tak by bylo účinnější hledat cesty, jak dosáhnout toho, aby se opravdu stavělo více bytů. Možná, že nerozvíjet koncept sociálních bytů pro určité skupiny lidí, také dává smysl, ale zásadní je zvýšit nabídku bytů.

Václav MORAVEC, moderátor

Ale to není v rukách centrální banky. 

Luděk NIEDERMAYER, bývalý viceguvernér ČNB, europoslanec /TOP 09/

Přesně tak, myslím si, že velmi často vzniká dojem, že všechno zařídí centrální banka. Centrální banka dostane ekonomiku z recese, centrální banka zařídí problém na trhu nemovitostí. Možná by centrální banka mohla zařídit, aby firmy měly dostatek lidí, což je další Achillova pata dnešní české ekonomiky. To je všechno špatně. Strávil jsem v centrální bance dostatek času a centrální bankovnictví od té doby sleduji a vím, že centrální banka něco udělat může a něco udělat nemůže. Čím víc se to od ní očekává, tím větší je problém, že to nebude fungovat.

Václav MORAVEC, moderátor

Podívejme se na data centrální banky, které se týkají zadlužení domácností na hypotékách. V roce 2013 české banky poskytly lidem v rámci hypotečních úvěrů necelých 150 miliard korun. V roce 2016 činil objem hypoték přes 218 miliard. Loni ale nepatrně klesl na 216 miliard a 700 milionů korun a úroky hypoték rostou. Do loňského dubna se průměrná úroková sazba pohybovala pod 2 %, loni v říjnu poprvé činila 2,1 % a od ledna letošního roku mírně zrychluje. V únoru činila 2,36 %. V březnu dokonce 2,46 %. Podle analytiků by sazby hypoték ke konci roku mohly vzrůst až na 3 %. Je to správný odhad?

Luděk NIEDERMAYER, bývalý viceguvernér ČNB, europoslanec /TOP 09/

To si netroufám říct. Ono bude hodně záležet na tom, co bude dělat centrální banka, jak bude vypadat její měnová politika, a to nemáme úplně v rukou my. Nemá to v rukou ani bankovní rada, protože to bude hodně záviset na vnějším okolí. Může se stát, že vnější okolí bude centrální banku tlačit do toho, aby nezvyšovala úrokové sazby a samozřejmě nízké úrokové sazby jsou velkým motorem růstu cen nemovitostí a poptávky po hypotékách, protože velmi nízké úrokové sazby dostupnost hypoték zvyšují. Když jsem si dělal jenom velmi hrubou kalkulaci, tak třeba při 5% úrokové sazbě by si člověk, který chce platit nějakých 13 tisíc, mohl půjčit 2 miliony. Když je úroková sazba 2 %, tak je to najednou 2,6 milionu. A to ví strana, která nabízí nemovitosti. Čili ty úroky samozřejmě hrají hodně velkou roli, ale já bych se spíš znovu vrátil k tomu, že do zákona dávat takováto omezení, která se dají různými způsoby obejít a pravděpodobně dopadnou na jednu část lidí, kteří si chtějí koupit nemovitosti, zatímco jiná se jim celkem snadno vyhne, například tím, že mají vyšší množství dostupné hotovosti, tak to je poměrně problematické. Navíc u nás obrovský hypoteční boom probíhá v situaci, kdy jsou úrokové sazby opravdu historicky nízké. Centrální banka je držela blízko nuly. Kdybyste řekl lidem před 5, 10 lety, že hypotéky budou za 2 %, tak by tomu nikdo nevěřil. Je otázka, jestli lidé, kteří si hypotéky na 20 nebo 30 let vzali za 2 %, si uvědomují, co s jejich hypotékou udělá, když se úrokové sazby vrátí jenom do nějaké normální úrovně, třeba místo 2 % do 4 %. To opět u modelové hypotéky, o které mluvím, znamená třeba o 2 tisíce měsíčně platit víc. To nezní dramaticky, ale to znamená 2 tisíce každý měsíc, celých 12 měsíců v roce. A to samozřejmě nemluvím o situaci, kdyby se něco v ekonomice stalo, centrální banka by výrazně zvýšila úrokové sazby anebo by trh zvýšil úrokové sazby, byli bychom na 6 nebo 8 %, tak to znamená obrovský stres pro domácnosti. 

Václav MORAVEC, moderátor

„Vy byste neoznačil tu zprávu Moody´s za nepřiměřenou a zbytečně alarmující a že je velkým zklamáním?“ To jsem teď citoval slova výkonného ředitele České bankovní asociace Pavla Štěpánka. 

Luděk NIEDERMAYER, bývalý viceguvernér ČNB, europoslanec /TOP 09/

To záleží. Já jsem neslyšel, jak to bylo přímo řečeno. Já myslím, že to je konstatování faktů. Hypotéky nám rostou a jsou poskytovány na velmi nízkých úrokových sazbách. 

Václav MORAVEC, moderátor

A mohou mít dalekosáhlé důsledky pro ekonomiku země? 

Luděk NIEDERMAYER, bývalý viceguvernér ČNB, europoslanec /TOP 09/

Jednoho dne se to může stát. Velká část ekonomických krizí historicky vznikala na realitním trhu. Tím, že ceny byly příliš vysoké a všem se to zdálo normální až do té doby, kdy ta ekonomika zakašlala, zakopla, upadla a lidi přišli o práci. Pak nemohli splácet hypotéky, začali prodávat nemovitosti a ceny dramaticky klesly. To znamená, že nebyli schopni vrátit peníze do bank, banky se tím pádem dostaly do krize. Muselo se to sanovat, buďto to způsobilo bankovní krizi, která hodně bolí, nebo to musejí sanovat státní rozpočty. Ty se pak dostaly do problémů. Čili ano, my už se tím přibližujeme stavu normálních ekonomik, ve kterých toto riziko hrozí a určité specifikum je v tom, že se to rozjelo na velmi vysoké otáčky, na velmi nízkých úrokových sazbách. Myslím si, že velká část těch, kteří teď hypotéky berou, si nedovedou představit, že jednou může hypotéka stát 4 nebo 6 %. Ale zase není to určitě nebezpečí, které se týká dalšího měsíce nebo dalšího roku, pokud se nestane něco mimořádného.

Václav MORAVEC, moderátor

Když tady Tomáš Holub mluví o zadlužení domácností, opět nabízíme data, abychom to dali do kontextu. Česká národní banka uvolnila data, že české domácnosti ke konci února dlužily přes 1 bilion a 600 miliard korun. Naprostá většina úvěrů, a to přes bilion korun, jde právě na bydlení, o kterém se tady celou dobu bavíme. V těch horších časech, stále ještě je hranice toho zadlužení českých domácností únosná?

Luděk NIEDERMAYER, bývalý viceguvernér ČNB, europoslanec /TOP 09/

No určitě najdeme země, kde je dramaticky vyšší. Dynamika u nás je velmi vysoká a v podstatě je to o to větší povinnost pro ty, kteří ovlivňují fungování ekonomiky, aby ekonomika dobře fungovala. Čím dál tím víc lidé spoléhají na to, že ekonomika bude fungovat, že budou mít práci, že ta práce bude přinášet dostatečnou a rostoucí mzdu, což se teď zaplaťpánbůh po dlouhé době začíná naplňovat. Čili je to závazek do budoucna. Odvaha domácností je zároveň něco, co ekonomiku krátkodobě žene dopředu, ale znamená to, že čím dál tím méně si můžeme dovolit dělat chyby. Už také proto, že naše ekonomika se kombinací řady opatření dostává z ranku zemí, které jsou velmi levné, a to znamená, že konkurují velmi levnou pracovní silou do pozice střední zóny. Pak je pro firmy mnohem komplikovanější udržet se na trhu zejména v kombinaci, kdy jim výrazně posiluje kurz, za který prodávají své zboží do zahraničí a rostou jim mzdy. Takže potřebujeme dosáhnout toho, že ekonomika bude stabilní a bude se dál dobře vyvíjet a nebude příliš kolísat. Protože čím je větší dluh, tak tím je to křehčí v okamžiku, kdy se zvýší úrokové sazby. Lidé najednou přijdou o tisíce korun ze svého příjmu, a to neznamená nutně, že mají problém platit dluhy, nebo že budou muset prodávat svůj byt, ale znamená to, že omezí spotřebu jinde. Omezení spotřeby jinde se dotkne zase jiných lidí, kteří operují v ekonomice. Čili dostáváme se od situace západních zemí a musíme se postarat o to, abychom nedělali v ekonomické politice zbytečné chyby.

Václav MORAVEC, moderátor

Ale jsme u dat Českého statistického úřadu, který naznačuje, že lidé čím dál méně spoří, roste zadlužení domácnosti a lidé nejsou připraveni na horší časy, kdyby se opakoval rok 2008, což je velmi pravděpodobné, že dříve či později nastane. Není to i chyba centrální banky, že klesá podíl úspor? Protože proč by si lidé spořili, když úrokové sazby jsou minimální nebo téměř nulové a centrální banka úrokové sazby výrazně nezvyšuje? 

Luděk NIEDERMAYER, bývalý viceguvernér ČNB, europoslanec /TOP 09/

Nesmíme toho klást na centrální banku příliš mnoho. Centrální banka by se měla starat o to, co je jejím úkolem, to znamená, aby nám neutíkala inflace. Právě to, že by se vymkla inflace kontrole, je to, co kanálem vysokých půjček ekonomiku opravdu dramaticky ohrožuje. Takže si myslím, že očekávat od centrální banky, že zajistí, aby si lidé méně půjčovali a víc spořili, není realistické.

Václav MORAVEC, moderátor

No může přece zvyšováním úrokových sazeb.

Luděk NIEDERMAYER, bývalý viceguvernér ČNB, europoslanec /TOP 09/

Ano, přesně tak, jenže jsme v situaci, kdy Česká republika s velkou podporou politiků má nezávislou měnovou politiku, to znamená, že náš kurz se pohybuje. V okamžiku, kdy by centrální banka zvýšila úrokové sazby, což by třeba odpovídalo situaci na hypotečním trhu a možná i nějakému riziku, že si lidé budou ještě více půjčovat, v tu chvíli nám výrazně posílí kurz. My jsme teď v situaci, kdy kurz posílil, centrální banka očekává, že v dohledné době se posílení dostane někam na 10 % nominálního posílení, zároveň nám rostou mzdy opravdu velmi vysokým tempem, a to znamená, že i exportující firmy jsou pod obrovským tlakem. V okamžiku, kdy by se tlak ještě zvýšil tím, že centrální banka popožene kurz k většímu posílení, tak lidé začnou přicházet o práci. A to je moment, ve kterém se i malé zadlužení může stát neudržitelným. Čili je to daň za nezávislou měnovou politiku. Je to do určité míry daň za rozkmitaný ekonomický vývoj, který tady máme a musíme všichni doufat, že budeme mít dostatek štěstí, abychom se z toho nějakým hladkým způsobem dostali. Někdy to vyjde někdy ne. 

Václav MORAVEC, moderátor

Máme zhruba rok od ukončení devizových intervencí České národní banky. Jak významné je riziko spekulativního kapitálu, který je stále ještě v korunových aktivech přítomný? Zahýbe výrazně ještě s kurzem koruny? Nebo se toto riziko snížilo či vytratilo?

Luděk NIEDERMAYER, bývalý viceguvernér ČNB, europoslanec /TOP 09/

Mám pocit, že spekulativní kapitál nám teď trošku pomáhá, protože kdyby se hrálo jenom o očekávání, tak při výkonnosti naší ekonomiky by spousta lidí měla určitě za to, že kurz by mohl být ještě silnější a mohl by ještě rychleji posílit. Ale ty desítky miliard euro, které byly nainvestovány, teď brzdí posílení, protože celá řada lidí čeká, že to půjde ještě dál. Čili teď nám to pomáhá brzdit posílení kurzu, což docela vítám, i když v momentu, o kterém jsme se před chvílí bavili, kdyby došlo k výraznému zvýšení úrokových sazeb, tak by tady tato brzda nefungovala. Ale teď nám to vlastně ještě pomáhá. Čili my ještě nejsme na konci té epizody, nicméně i tak bych řekl, že to, co je největší stres pro část ekonomiky, je teď souběh posílení kurzu a situace na pracovním trhu. Tím, že centrální banka vystoupila v situaci, kdy pak se zpětně ukázalo, že pracovní trh se už opravdu viditelně přehříval, tak teď pro exportující firmy to znamená, že kurz jim posílil o nějakých 6, ale zřejmě ještě o více procent. Do toho jim mzdy rostly, tuším loni průměrně o 7 %, teď to stále roste, když se na to podívám z hlediska situace nějaké malé exportující firmy, tak mzdový náklad v eurech se jim zvýšil meziročně, nebo se jim zvýší o nějakých 15 %. Pokud ta firma podniká v odvětví, ve kterém jsou velmi malé rizikové přirážky, tak nám opravdu hrozí to, že tyhle firmy začnou vypadávat. A to zpomalení ekonomiky, kdyby bylo nadměrné, by právě s těmi dluhy udělalo ten největší problém, protože to znamená, že část lidí by začala přicházet o práci, nebo by jim klesaly jejich příjmy. V tu chvíli jejich optimismus, který prokazují tím, že si půjčují, by narazil na realitu a problém by pokračoval. Myslím si, že spekulanti nám pomáhají, zatím se centrální bance nesmírně daří, má štěstí s výstupem z kurzového závazku, protože kurz je stabilní.

Václav MORAVEC, moderátor

V Otázkách mnohokrát to probírali, tak jste se bál právě způsobu vystoupení. 

Luděk NIEDERMAYER, bývalý viceguvernér ČNB, europoslanec /TOP 09/

No a máme opravdu štěstí, zatím to jde podle mě ideálně a já myslím, že si na Příkopech nedovedli představit, že to půjde lépe, ale stejně stres v kombinaci s růstem mezd tady je a když se bavím s podnikateli, tak o tom slyším dnes a denně. Doplněné samozřejmě o to, že pro některé firmy není už možné najít zaměstnance, které potřebují téměř za jakoukoliv cenu, protože to vypadá, že nám lidé došli.

Václav MORAVEC, moderátor

A ten spekulativní kapitál, který je v korunových aktivech stále přítomný, tak myslíte si, že v kombinaci těch faktorů, které jste popisoval, může ještě zamávat výrazně s ekonomikou a způsobit nějaký problém v ekonomice? 

Luděk NIEDERMAYER, bývalý viceguvernér ČNB, europoslanec /TOP 09/

V dnešní situaci podle mě je hra na naší straně, protože brzdí posilování, které by jinak bylo rychlejší. Protože ta ekonomika má opravdu hezká čísla. Když se bavíme o nějakých zárodcích finanční nestability, tak stále v porovnání se standardem rozvinutých bohatých zemích, kam opravdu směřujeme, si nestojíme špatně, čili teďka samozřejmě to hraje pozitivní roli, protože to brzdí tomu rychlejšímu posilování a dává to firmám čas. 

Václav MORAVEC, moderátor

Když si ještě jednou připomeneme graf vývoje tuzemské ekonomiky, tak jak vnímáte riziko, na které upozorňoval Luděk Niedermayer, které se právě týká růstu cen práce, zvlášť u těch středních a malých firem a do toho dynamika posilování koruny?

Tomáš HOLUB, ředitel sekce měnové, ČNB

Já si myslím, že růst mezd je logickým vyústěním toho, v jaké fázi hospodářského cyklu se nacházíme. A zároveň je potřeba si připomenout, že ve chvíli, kdy se začala ekonomika oživovat v letech 2014, 2015, tak přece jenom ten růst mezd trošku zaostával za oživením ekonomiky a vlastně firmám celkem dost narostla míra zisku. Takže momentálně si myslím, že ten prvotní náraz vyšších mezd a posílení kurzu koruny, o kterém mluví Luděk, jsou schopny ty firmy ustát. Zvlášť ty firmy, které investují do lepšího strojního vybavení a zvýšení produktivity. Ale my samozřejmě připouštíme, že sedmi, osmiprocentní růsty mezd, které momentálně pozorujeme, nejsou udržitelné dlouhodobě. Stejně jako dlouhodobě není udržitelné to šestiprocentní tempo posilování koruny. Měli bychom se do budoucna dostat na nějaká udržitelnější, přirozenější tempo řekněme 5 % u nominálních mezd a posilování kurzu někde v řádu 1, 2 % ročně. 

Václav MORAVEC, moderátor

Je, je reálné, že se do roka a do dne k takovému udržitelnému tempu dostaneme, nebo to přehřívání ještě je otázkou roku, dvou?

Tomáš HOLUB, ředitel sekce měnové, ČNB

U toho kurzu si myslím, že to reálné je, protože v tom výhledu už by se Evropská centrální banka přece jenom bude vracet k nějakému normálnějšímu nastavení své měnové politiky. U růstu mezd si myslím, že se k tomu budeme blížit shora, to znamená, že možná ještě tempo mzdového vývoje bude trošičku silnější, než je dlouhodobě udržitelné, ale přece jenom si myslím, že firmy budou svůj mzdový růst už řídit opatrněji než teď.

Luděk NIEDERMAYER, bývalý viceguvernér ČNB, europoslanec /TOP 09/

Já myslím, že změna toho trendu od opravdu vysokých temp bude postupovat velmi pomalu, protože koneckonců, když se bavíme o bytech, je to o tom podpořit rychlejší bytovou výstavbu. V českých podmínkách se bavíme o mnoha letech, ne-li o dekádách. Pokud se bavíme o pracovním trhu, tak je to o tom, dostat na pracovní trh lidi, kteří tam nejsou. Třeba matky od rodin s malými dětmi, bavíme se o tom už 10 let, téměř bez jakéhokoliv pokroku. Mám pocit, že ty stimuly, kde jsou náznaky přehřátí, tady jsou a ony jen tak přes noc nezmizí. Nespoléhal bych na to, že spekulanti pomohou tím, že vytvoří nějakou umírněnou krizi. Že pomohou spravit tu situaci V ekonomice, zkušenost je taková, že finanční trhy reagují příliš pozdě, to znamená tolerují velmi dlouho politiku, která není udržitelná a potom je reakce tak radikální, že ten náklad je velký. Myslím si, že si to musíme odpracovat sami tím, že budeme dělat opravdu dobrou ekonomickou politiku. A to je koneckonců jediná cesta, jak dosáhnout toho, že větší objem úvěrů, ta nižší míra úspor, bude udržitelná a nebude vytvářet rizika.